SCI : outil de gestion et de transmission du patrimoine immobilier

déc, 20 12 Posté par: Anne-Sophie | Pas de commentaire

Vous possédez un patrimoine constitué de votre résidence principale et/ou d’une résidence secondaire et/ou d’un bien mis en location ? La gestion de patrimoine peut être facilitée par son regroupement dans le cadre d’une Société Civile Immobilière (SCI), idéal également pour la transmission de votre patrimoine immobilier à vos enfants par exemple.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

SCI : la Société Civile Immobilière est l’une des formes les plus anciennes des sociétés prévues par la loi française (1804 !). Elle permet à plusieurs personnes (époux, parents-enfants, concubins, etc.) de gérer le même bien immobilier sans être pénalisé par le régime de l’indivision.
Une SCI peut détenir un ou plusieurs immeubles mis à la disposition de ses associés ou louer à des tiers, MAIS elle ne peut pas être créée dans le but d’acheter pour revendre immédiatement.

Comment créer une SCI ?

La constitution d’une SCI ne s’improvise pas. La création suppose de rédiger des statuts qui seront la loi de la société et régleront les rapports entre les associés.

La rédaction des statuts.

Forme des Statuts : Les statuts doivent être établis par écrit avec les apports de chaque associé, la forme de la société, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement.

  • Les associés : est considérée comme associé toute personne qui réalise un appart à la SCI, que cet apport soit en nature, en numéraire ou en industrie.
  • La durée de la SCI : l’article 1838 du Code civil fixe la durée maximum d’une SCI à 99 ans, à compter du jour de l’immatriculation de la société.
  • Le « nom » de la SCI : on appelle « dénomination sociale » le nom que les associés donnent à la SCI. Cette mention est obligatoire.
  • L’objet social de la SCI : est son activité. La définition de l’objet social doit être établie avec précaution, car c’est en se basant sur cet objet que les juges et l’administration déterminent le caractère civil ou commercial de la société.
  • Le capital social : les associés sont libres de fixer le capital social. Le montant du capital social n’est pas neutre car il peut avoir de réelles conséquences sur l’imposition des plus-values (lors de la vente des parts sociales ou de l’immeuble détenu par la SCI)
  • Les apparts : ils sont essentiels à la SCI. Ils peuvent être en numéraire (argent) ou en nature (bien immobilier ou mobilier).
  • Le siège social : il détermine la nationalité de la SCI. Il détermine également les tribunaux compétents en cas de litige.

Les formalités à accomplir

  • L’enregistrement des statuts
  • La publication dans un journal d’annonces légales
  • Le dépôt au Centre de Formalités des Entreprises (CFE)
  • L’immatriculation de la CI au Registre du commerce et des sociétés (RCS)

La fiscalité de la SCI

La SCI qui a opté pour l’impôt sur le revenu est dite « transparente », c’est-à-dire que chaque associé est imposé directement sur les revenus de la société.

Impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés

En principe, les SCI sont soumises automatiquement à l’impôt que le revenu au nom des associés. Une SCI peut cependant opter pour l’impôt sur les sociétés. Mais cette option est irrévocable.

L’imposition des plus-values

Le futur associé qui apporte des biens immeubles à la SCI et, en échange, reçoit des parts de la société, est taxé au titre des mutations à titre onéreux, tout comme le propriétaire d’un appartement qui le vend. Il se verra imposé sur les plus-values constatées entre la valeur du bien au moment où il l’a acquis et la valeur pour laquelle il a apporté ce même bien à la SCI.

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